2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局三部门联合签发了一份文件——《关于完善商品住房销售制度的通知》。
在地产圈里，它被叫作——8.28新政。
新政主要说了三件事：抬高预售门槛、严管预售资金、推行现房销售。核心逻辑就是：把开发期的风险从购房人身上挪开，还给开发商和金融机构。
新政之下，同一套房，买家和卖家，算的是完全不同的两笔账。
买家那头，是实打实的红利，原来楼盘封顶就得开始还贷，现在一直延后到交付入住才启动月供。
以贷款200万、利率三个点出头计算，晚供一年多，利息能省下近八万元。对普通家庭来说，这是一笔实实在在的减负。
更重要的是，收房才供楼，再也不用一边付着月供、一边交着租金、一边提心吊胆盯着工地有没有停工。
但开发商算出来，完全是另一回事。
以前，购房人的首付和按揭款早早进了项目，客观上替开发商垫了建设期的钱。现在，钱虽然也进了监管账户，但开发商拿不到——必须等到竣工验收。
从拿地到竣工开售，往往要两年半到三年甚至更长。这期间所有的建安成本，都得开发商自己找钱、自己扛。
而预售模式下，拿地后半年即可回款；现房模式下，回款周期陡然拉长至两三年。这笔账，任何财务总监算完，都要倒抽一口凉气。
但眼下真正让开发商脊背发凉的，是地方执行的“超预期加码”。
文件白纸黑字写了\"新老划断\"：已取得规划许可证的存量项目，按原规则执行。这原本是留给开发商的逃生通道，一扇没关死的窗。
但各地主管部门几乎统一行动，把这扇窗给焊死了。
文件说“优先”现房销售，地方改为“一律”；文件说“鼓励”，地方下令“必须”；在售楼盘关门，已开盘的项目撤回预售许可，连捂在手里的预售证也瞬间作废。
没有缓冲，没有例外，开发商那点“老项目还能续命”的侥幸，被连根拔起。
为什么地方敢于加码？因为新政的核心就三个字：去风险。
过去几年，烂尾、停贷、维权，地方住建和金融监管部门被折腾得焦头烂额。预售制积累的信任赤字，早就耗尽了地方政府的耐心。
如今上方定调，尚方宝剑在手，谁还跟你谈什么新老划断？宁可过严，绝不留下任何风险的缝隙。
于是乎，新政落地不过几天，楼市出现从未有过的景象。
多个城市、数十个楼盘，开发商直接原地解散销售团队——从项目经理到案场销售，从策划到后勤，一夜清空。
原因残酷而简单：期房不让卖，回款掐断，养着几百平的售楼处和几十上百号人的营销团队，每月数十万的成本纯属浪费。
灯一关，门一锁，等两三年后现楼建成再开张，省下的人力成本远比继续维持划算。
但行内人都懂，人力成本只是皮毛，真正的生死线，在建设资金。
新政规定项目封顶才能提取监管账户资金，这意味着封顶前所有钢筋水泥、塔吊人工、设备租赁，全得靠开发商自己融资解决。
过去“借购房人的钱盖房”的玩法彻底作古，今后必须“用自己的钱、借来的钱扛到封顶”。
这对那些尚未取得工程规划许可证、刚挖地基、交付尚需两三年的项目，新政堪称灾难。
而缺乏自有资金、依赖高杠杆的中小民企几乎不再有生存空间，未来行业格局迅速向资金雄厚、融资成本低的央国企和优质头部民企集中。
那问题来了，房价会涨吗？
新政后开发商的回款周期从半年拉长至两三年，资金占用、融资管理成本全线攀升，成本终将转嫁给购房者。
但肯定不是普涨！
没有产业、没有人口流入的城市，缺乏购买力支撑，涨价只是空谈。而一线城市和核心地段，面向全国买家，供应收缩而需求不减，价格逻辑不言自明。
现房销售占比已从2022年的不足14%飙升至2025年的三成以上，趋势只会加速。房子过剩、出生率下降是事实，但楼市早已分化——核心城市的核心资产，与三四线普通住宅，已是两种物种。
8.28新政，是对旧模式的一场正式告别。
预售制下\"先交钱后收房\"的信任赤字，在极端压力下崩到了极限。新政将融资逻辑从\"主体信用加预售回款\"，硬生生切换为\"项目信用加封闭资金运作\"。
房地产，从此像造车、造手机一样，凭产品说话，靠资本站台。
说到底就两句话：
对购房人，这是好事。拿房再供楼，所见即所得，面积、户型、工艺、园林，全部实景验货。不用再一边付月供一边交房租一边担心烂尾。这是买房人应得的。
对开发商，这是大洗牌。高周转、高杠杆、五个锅四个盖的玩家，这轮洗牌里会彻底消失。能活下来的，只有手里真正有钱、能把房子踏踏实实盖好的那拨人。
旧火将熄，新炉待燃。房地产的未来，不靠杠杆，不靠预售，不靠侥幸。
靠真金白银，靠把房子盖好。
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